Аренда квартиры во время войны: без договора форс-мажор придется доказывать в суде

Аренда квартиры во время войны: без договора форс-мажор придется доказывать в суде

Сейчас большинство собственников охотнее соглашаются на скидки и отсрочки в оплате. А в случае их несговорчивости есть шансы найти новую квартиру по спеццене 

Единственный сегмент рынка недвижимости, который сегодня сравнительно оживленно работает в Украине – аренда жилья. Однако и он претерпел значительные изменения: стоимость ежемесячной платы все чаще снижается в пользу арендаторов, а в более сложных регионах собственники ограничиваются требованием оплаты коммунальных расходов.

UBR.ua выяснил, как договариваются между собой квартиросъемщики и хозяева квартир в условиях войны, и что делать, если найти компромисс не удается.

Стоимость аренды пытается вернуться к довоенному уровню

Несмотря на крайне низкий спрос на аренду жилья, к началу апреля цены на квартиры в столице вернулись на уровень начала февраля текущего года. Тем не менее по факту владельцы все же готовы обсуждать особые условия на период действия военного положения.

«Исходя из активности популярных интернет-ресурсов недвижимости уровень запросов сократился в среднем в 10 раз. Сейчас побеждает социальный формат помощи одних людей другим на безоплатной основе. И это касается не только арендных платежей, но и стоимости услуг посредников», – отметил в беседе с UBR.ua специалист по недвижимости Михаил Артюхов.

Как утверждает эксперт, в действительности при поиске жилья для аренды в столице на срок до 6 месяцев есть возможность договориться на крайне «мягких» условиях – начиная от компенсации коммунальных платежей. При этом сейчас владельцев в большей мере интересует безопасность жилья при передаче арендаторам, что крайне сложно без регулярного мониторинга состояния объекта недвижимости.

Согласно данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), стоимость аренды наиболее ходовых однокомнатных квартир на территориях без масштабных разрушений и оттока граждан (Киев, Днепр, Запорожье, Полтава, Одесса и др.) снизилась на 30-50%. В дальнейшем, если ситуация затянется, скидки могут доходить и до 70%,  убежден президент АСНУ Юрий Пита.

Как договориться о скидке с арендодателем: основные рычаги давления 

Что касается действующих квартиросъемщиков: откорректировать цену на аренду в сторону ее уменьшения в первую очередь возможно согласно договору аренды. При его отсутствии – переговорным путем с арендодателем.

«Главный критерий – это основание, на котором арендуется жилье. Если владелец жилья и арендатор договорились в устной форме, то логично, что и любые изменения к первичным договоренностям будут в такой же форме. Как показывает практика, таких договоров подавляющее большинство, поскольку налоги с недвижимости слишком высокие для владельцев жилья, которые являются физлицами», – делится с UBR.ua генеральный директор компании Greenol Олег Приходько.

Если же был заключен письменный договор аренды, первое, что нужно сделать – обратиться к пунктам об изменении условий аренды и форс-мажорных обстоятельствах. Обычно стороны предусматривают, что при их наступлении условия договора или меняются, или выполнение некоторых условий переносятся на период действия обстоятельств непреодолимой силы.

При отсутствии в документе соответствующих пунктов необходимо будет ссылаться на действующее законодательство, которое предусматривает определенные действия в данный период.

Когда решение ТПП для бизнеса может выручить и арендаторов 

Также стороны могут принять во внимание рекомендации Торгово-промышленной палаты (ТПП), которая своим письмом признала войну форс-мажором. Но здесь необходимо учитывать несколько обстоятельств.

Во-первых, арендатору необходимо доказать собственнику имущества факт того, что он не мог пользоваться им и официально попросить освободить от платы за этот период. Владелец в свою очередь может как удовлетворить обращение, так и отказать в этом.

Второе – скорее всего, речь пойдет не об освобождении от платы за аренду, а о предоставлении отсрочки, скидки или неприменении штрафных санкций. Однако этот момент довольно противоречивый и все же лежит в плоскости межличностных договоренностей между собственником и арендодателем, убеждены эксперты.

И только если стороны не могут прийти к согласию по каким-то вопросам, их следующим шагом может быть обращение в суд для решения спора.

«Вот только кто в настоящее время будет иметь желание и время для урегулирования спора в судебном порядке? Как по мне, то это не ко времени. Как вариант – сторона, которая считает, что ее интересы пострадали, имеет право после окончания форс-мажорных обстоятельств обратиться в суд с перечнем своих условий к другой стороне арендного договора», – комментирует Приходько.

Таким образом, оптимальным вариантом оплаты съемного жилья на период войны в Украине является тот, который удовлетворяет стороны соглашения и не будет перечить действующему законодательству.

Почему компромисс с хозяевами лучше искать в личных переговорах 

Ситуация усложняется тем, что договора аренды, которые заключались до войны, носили скорее формальный характер и не предусматривали детализации в случае обстоятельств непреодолимой силы.

«Поэтому в 95% случаев сейчас речь идет о персональных договоренностях между арендатором и собственником. Они могут быть нескольких типов. Наиболее распространенный вариант – скидка на арендную плату в период войны или рассрочка оплаты», – комментирует UBR.ua эксперт по недвижимости Виктория Берещак.

С ее слов, сейчас человечность побеждает жажду наживы, поэтому шанс быть услышанным арендодателем – значительно выше.

Таким образом, столичные арендаторы могут сталкиваться с довольно неоднородными условиями аренды: в случае, если квартиросъемщик лишился работы, есть вариант договориться оплачивать только коммунальные расходы. Однако бывают и случаи, когда платить просят все 100%. Тогда проще будет найти новое жилье по более лольяной цене.

«По моим подсчетам, сейчас по меньшей мере 20% предложений на сайтах агрегаторов – это квартиры в сниженном ценовом диапазоне с отметкой «специальная цена на период войны». В Киеве вполне реально найти однокомнатную квартиру за 5-6 тыс. грн, о чем ранее и речи не шло», – подчеркивает эксперт.

Ограничить цены на аренду жилья местные власти не всегда в силах 

Что касается случаев мародерства, то, по мнению Берещак, они должны быть на жестком контроле местных властей и подпадать под регулирование. Если стоимость конкретного лота будет выше вдвое-втрое рыночной медианы на похожие объекты – это повод местных властей обратить внимание на него по примеру западного региона Украины.

Тем не менее доказать факт мародерства будет непросто: в стране – свободный рынок и для этого потребуется как минимум фактическое подтверждение того, что во время войны цена неправомерно взлетела.

«Мы же не вели четкий учет, кто и за сколько сдавал свое имущество до войны, поэтому отследить изменение стоимости будет сложно», – подытоживает Берещак.

А по мнению Олега Приходько, регулирование арендных ставок местными органами самоуправления в центральной части Украины, как это было предложено на Западной Украине – может оказаться недейственным. Дело в том, что исполнительная власть на местах не является законодательной и все ее распоряжения носят рекомендательный характер, особенно, если такие решения противоречат действующему законодательству.

«Конечно, если горсовет является стороной договора, то он имеет прямое влияние на условия аренды. Во всех других случаях стороны решают свои вопросы самостоятельно», – говорит Приходько.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.